後奢侈稅房地產投資策略

 

本欄文章為前輩友人"野樵"之大作，如欲轉載，請先徵得同意，謝謝！

 

後奢侈稅房地產投資淺見拋磚

財政部對持有2年內買賣之非自用住宅的房屋及土地課售價之10%-15%的奢侈稅訂7月1日上路，看來是無可轉寰，因為這是政權保衛戰，為的是年底的立委改選及明年初的總統大選。因此可以確定的是以售價課奢侈稅來杜絕短綫炒作歪風，會定的嚴厲，甚至沒落日條款，但必有每年檢討修正的但書，這但書會讓房地產在總統大選後的第2年醱酵得更完美。

    轉手炒作令人詬病，卻是動力來源，趨勢的催化劑，任何投資，擧凡股票、房地產、金、油...若失短綫買賣就量縮一大半，仿如一攤死水，如對短綫買賣施這般重擊，在尋常狀况下必死無疑。政府清楚這後果，但生死(政權)關頭不得不然，况且現在有ECFA及卽將陸客自由行...加持，加上已上車者驟然之下鎖進風暴，誰都跑不了，就形同綁票，生氣歸生氣不要傷財氣，只有投那不傷財氣的一方，更要挺他並進而影響週遭為現在所生氣的作嫁衣裳，為的是不傷財氣。

    好了，形勢旣已顯明，就不要做無謂之爭，找出正確方向，以期事半功倍，才是上策。

    趨勢就是方向，方向正確，條條道路通羅馬，目的指日可待。

    現在的位處及趨勢的判斷很重要，而判斷之前，有必要就現在的位處確認，因市場過熱引來民怨加上執政黨多次輔選失利，所設奢侈稅到底改變或將改變目前趨勢？

    下列因素是造成目前熱絡的基本：

    1.ECFA、陸客自由行這些讓大家争先恐後的入局的因素，改變了嗎？

    2.中國世界工廠地位，在其調工資、升值後，已有的優勢，改變了嗎？

    3.熱錢指標--台灣外匯存底，不增反減了嗎？

    4.陸客投資(香港房地產大漲的主因)，開放了嗎？

    5.現有利率仍在2%或以下(有史以來最低)，大幅調高了嗎？

    6.失業率，可以安枕無憂了嗎？

    7.中國、香港限令、印花稅冷却房地產熱度了嗎？

    8.油金百物漲不停，通膨陰影遠離了嗎？

    9.降遺贈稅...使市場資金泛濫之最大誘因，明年總統大選選完了嗎？

    10.台灣真要打房只要按80年代捏死房地產依樣葫蘆卽可，何必多此奢侈稅？

    綜合以上10點，可以確認趨勢仍未改變，未曾偏離，奢侈稅就像時序入春的突來寒流，雖春寒料峭，卻百花爭艶，待寒意漸遠，大選過後，春暖花開再來便是熱暑了，且讓我們拭目以待！

 

    旣然趨勢未變，現在應趁低接手，但因奢侈稅2年的限制，新投資必須考慮清楚，趨勢不變能否持續4到6年？否則2年後誰來接手？Transferability 是想檢便宜者必須深思的事。

    在政府以奢侈稅目的是健全房市，抑制房市短期的不當操作的大旗下，怕被課徵奢侈稅的短炒賣方，應趁政策上路前提前出場，且愈早愈好，因為多數人仍在半信半疑中，等立法確定後，猶豫不決的會隨同認賠斷頭的一齊殺出，特別是台北市以外的地區如新北市，屆時買方會更縮手，所以現在要買台北市以外地區的人可能要等一等。。

     奢侈稅對財團法人和資金雄厚的個別投資客影響不大，對投報率高穩收租金的投資客影響也不大，但量縮是避免不了的，因少了炒短綫的投資客，財團法人表面上也要尊重政府，民不與官鬥嘛！因此私下議價的case會增多。

     但在消化完急漲急跌的急驚風區房後，市場會慢慢的穩定下來，時間不會太久，3個月應足夠(10月以前以7月1日算起)。因熱錢前進有利地方因素仍在而價穩，這可由大陸及香港的經騐印証(香港為例，實施第一個月，成交量大跌，但價格未跌。)，台灣不同在於2月24日至7月1日的不確定期，而不確定對想轉手賺錢的短綫誤以為有時間或轉寰而不肯大幅讓步，但隨時間消逝和政策更確定而一窩蜂殺出，約在5月10日以後，愈後被殺幅度會愈大，進入7月，該賣的賣完後，籌碼入有心人手，市場將進入閉鎖期，量急縮價漸穩，再3個月價跌不下去便會緩步上揚，時序已入立委選擧的政治口水期，打房效果顯赫，這是對選擧的交待又不傷房市骨子的妥恊方案。

     奢侈稅針對投機客，市場將以收益性不動產為主流，熱錢即將轉入有收益的房地產.........而店面絕對是最佳的選擇!!

雖然此次日本大地震會減少日客，但陸客現日簽7200人次，自由行又箭在弦上，觀光客會愈來愈多，而觀光財是最直接最有效的提升國民所得，外銷在歐美仍在金融海嘯的餘波中，提升國民所得乃至讓人民有感覺(公務員18%已恢復，調薪也勢在必行)，除了觀光以外，政府還能做什麼？隨著日子愈近大選，陸客自由行讓觀光財遍地開花的壓力便愈大，因此我們可以確定陸客自由行開放已刻不容緩了，最慢5月底之前必要執行。

      當自由行讓觀光財遍地開花，除了飯店及觀光區外，直接受惠的便是店面，而店面也將因盈益效率提昇而再次成為耀眼明珠，水漲船高的使店面價值飛揚，成為追逐的明星房地產。如果以為現在北市精華區的店面很貴，應該花點小錢到香港本島實際考察一番，再回頭看看，您就很輕易的認同香港最大的中原地產會選在今年來台開業了，因為北市精華區的店面實在很便宜!值得買進推廣，陸客大擧買店面最快也得等明年總統大選確定是他們所屬意的之後，而現在正是最好的時機，因奢侈稅讓好店面釋出，可以好整以暇的挑選那上好的，錯過了，可別後悔!